Несмотря на наметившуюся стабилизацию экономики, в 2017 году продолжился спад темпа ввода жилья. Суммарный объемна территории Российской Федерации составил 78,6 млн. кв. м, что на 2,1 % ниже показателя аналогичного периода 2016 года. Абсолютные объемы сокращаются как в сегменте многоквартирного жилья, так и жилья, построенного индивидуальными застройщиками. Однако темпы сокращения объемов ввода ИЖС выше, чем в многоквартирном домостроении. Соответственно удельный вес МКД c 2015 года по 2017 год вырос на 6 п.п. с 53% до 59%[1].
В I полугодии 2018 года введено 29 млн.кв.м. жилья (на 3,8% больше, чем в 2017 году). Значительно резко выросла доля индивидуального жилищного строения (приблизительно на 12% по сравнению сIполугодием 2017 года). Площадь введенных многоквартирных домов снизилась на 17% до 13,7 млн.кв.м. (в Iполугодии 2017 года составляло 16,5 млн.кв.м.).Долевое строительство более чутко к изменению ситуации на рынке. Инструмент ипотечного кредитования использовался в 42% сделках по приобретению квартира на этапе строительства. В 2018 году сделок с ипотекой составила 57%, при этом доля на вторичном рынке значительно выше и достигает 82%.
В таблице 6 предоставлены данные по объему ипотечных кредитов, выданных за период 2012 – 2018 года.
Таблица 6 — Объем выдачи ипотечных кредитов, млрд. руб.
Если рассматривать ретроспективу прошлых лет, то уровень 2015 года соответствует 2012 году. Выдано 692 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 1031 млрд. рублей. В2014 году зафиксирован рекорд – 1764 млрд. руб. В 2016 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов составил 856,4 на общую сумму 1,47 трлн. рублей, что на 27% выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22% – в количественном выражении. Таким образом, восстановление рынка ипотеки после кризиса 2015 года заняло всего год. Это объясняется действием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья.
На приобретение жилья на первичном рынке в I полугодии 2018 года предоставлено 166,8 тыс. кредитов на сумму 382,7 млрд. рублей (+ 45% по сравнению с прошлым годом). При этом объем кредитования жилья на вторичном рынке вырос еще сильнее, на 82%: выдано кредитов на сумму 926,7 млрд. рублей[2].
Рисунок 3– Динамика объема выдачи ипотечных кредитов, млрд. руб.
Объем ипотечного рынка и текущие результаты по выдаче характеризуются показателем «объем выданных жилищных кредитов». Наглядная информация предоставлена в таблице 7 в поквартальном разрезе за 2015 по II кв. 2018 года.
Таблица 7 — Поквартальный объем ИЖК c 2015 по 2 кв. 2018 год, млн. руб.
| I квартал | II квартал | III квартал | IV квартал | Всего за год | |
| 2018 | 582 049 | 736 185 | — | — | — |
| 2017 | 321 314 | 451 664 | 512 779 | 736 185 | 2 022 942 |
| 2016 | 323 664 | 341 213 | 362 506 | 445 958 | 1 473 341 |
| 2015 | 218 130 | 242 544 | 301 161 | 385 504 | 1 147 339 |
Таблица 7 показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных кредитов (показатели посчитаны нарастающим итогом). В 2017 году выдано 1,09 млн. кредитов по ипотеке на сумму 2,02 трлн.руб. (+27% к 2016 г. в количественном выражении и на 37% – в денежном). 2017-й год продемонстрировал уверенный рост и суммы сделок, и их количества, который происходил на фоне снижения ставки.
2018 год, Iполугодие. По данным Банка России, за I полугодие 2018 г. выдано 663,4 тыс. кредитов на 1309,4млрд. руб. (+57% в количественном и +69% в денежном выражении к соответствующему периоду 2017 г.).
Динамика роста ипотечного кредитования коррелирует со снижением ипотечной ставки.
Рисунок 4 – Динамика процентных ставок за 2015 – I пол. 2018 гг., %
В 2015 году средневзвешенная процентная ставка снизилась с 14,9% в начале года до 12,3 – 12,7% в конце года. По итогам 2015 года средневзвешенная ставка на 2,2 п.п. ниже инфляции. Ставки на первичном рынке были ниже, чем на вторичном: 10,9-12% против 13,5-15%. Результатом стало введение программы субсидирования в начале 2015 года.
В 2016 году процентные ставки продолжили снижаться. По данным Банка России, средневзвешенная ставка в 2016 году составила 12,48%, а в декабре – снизилась до 11,54%.
2017 год. Ставка по ипотечному кредиту составляла в начале 2017 года – 11,84%, в конце года она составила всего 9,79%. Снижение ставки до 9% означало для банков возможность сформировать лучшее предложение по ставкам. Ставки топ-15 ипотечных кредиторов опустились в июле до 10,1% на первичном рынке и до 10,6% на вторичном. На рынке появились программы для широкого круга заемщиков со ставкой от 9,5%. В обратной зависимости от ставки в 2017 году была сумма выдачи ипотечных кредитов. В январе выдано кредитов на 71 млрд.руб., в декабре – на 290 млрд. руб., что на 40% превышает средний уровень 2016 года.
В I полугодие 2018 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке умерено снизилась, к июню 2018 г. ставка составила 9,48% (-1,62 п.п. к июню 2017 г.), в том числе по кредитам на новостройки – 9,26% (-1,55 % п.п.). В среднем кредитная ставка по выданным за I полугодие 2018 года ипотечным кредитам составила 9,62% (-1,88% п.п. к Iполугодию 2017 года) [59].
Доля просроченной ипотечной задолженности находится на крайне низком уровне. Данные предоставлены в таблице 8. Просроченная задолженность свыше 90 дней за I полугодие 2018 года снизилась до 2,08% (годом ранее – 2,58%). Наибольший уровень просрочки составлял 7,1% в 2010 году, причиной чего была высокая доля валютной ипотеки – 20%. На данный момент она практически не выдается. Этому способствовало установление Банком России повышенных коэффициентов резервирования. Банки активно проводили и проводят процесс реструктуризации и конвертации валютных ипотечных кредитов. Наконец 2017 года ипотечные кредиты в иностранной валюте выплачивают не более 17 тыс. заемщиков.
Таблица 8 — Объем просроченной задолженности по ИЖК, млн. руб.
| I квартал | II квартал | III квартал | IV квартал | |
| 2018 | 56 469 | 58 056 | — | — |
| 2017 | 50 576 | 52 260 | 54 550 | 54 575 |
| 2016 | 43 029 | 45 489 | 47 272 | 48 047 |
| 2015 | 31 340 | 34 106 | 36 917 | 39 396 |
На рынке существует значительная потребность в новом жилье, которая постепенно подкрепляется платежеспособным спросом по мере роста доступности ипотеки и отсутствия альтернативы форм сбережения. Переход к проектному финансированию должен способствовать снижению рисков по ипотеке на новое жилье, как для банков, так и для заемщиков.
Снижение ключевой ставки будет способствовать увеличению доступности и уменьшению переплат по ипотечному кредиту, тем самым, повысит ее привлекательность, как средства решения жилищного вопроса, и как инвестиционного инструмента.
Сегодня имеются предпосылки для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России. На рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдается увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты. В таблице 9 предоставлено общее количество действующих кредитных организаций за 2015 – 2018 гг.(сведения на начало года). В Российской Федерации функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности. Условия кредитования могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором. Каждый предлагает потенциальным клиентам как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.
Таблица 9 — Количество кредитных организаций – участников рынка ипотечного жилищного кредитования с 01.01.2014 по 31.08.2018 годы
| Количество действующих кредитных организаций | Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты | |
| 2015 год | ||
| 01.01 | 834 | 629 |
| 01.07 | 797 | 574 |
| 2016 год | ||
| 01.01 | 733 | 559 |
| 01.07 | 680 | 499 |
| 2017 год | ||
| 01.01 | 623 | 484 |
| 01.07 | 589 | 423 |
| 2018 год | ||
| 01.01 | 561 | 410 |
| 01.07 | 524 | 376 |
В первом полугодие 2018 г. объем ипотечного портфеля банков достиг 5,92 трлн. руб. (+23% к аналогичному периоду 2017 г.), из которых 1,2 трлн. руб. составляют ипотечные кредиты, выданные под залог долевого участия на приобретение жилья на первичном рынке. Наглядная структура ипотечного портфеля кредитных организаций за I пол. 2018 г., предоставлена на рис. 5. [3]
Рисунок 5 – Структура ипотечного портфеля кредитных организаций, %
На рисунке 6 отображена доля ипотеки в общем портфеле кредитов населения по итогам I полугодия 2018 года, которая составила 44%.
Таким образом, проанализировав динамику и объемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных экономических условиях, можно сделать вывод, что за 9 месяцев 2018 года было выдано более 1 млн. кредитов на сумму 2 070млрд. руб. (+47,5%в количественном и +61,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). Это является новым рекордом ипотечного рынка (за весь 2017 год выдано 2 020млрд. руб.).
Средневзвешенная процентная ставка снизилась до 9,41%.По кредитам на новостройки ставки составили 9,11%, а на вторичное жилье – 9,54%.Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до 1,89%.[4]
Рисунок 6– Динамика портфеля потребительских кредитов, трлн. руб. Ипотечный портфель банковского сектора достиг 6 300 млрд. руб.За последние 12 месяцев прирост составил 24%, что объясняется ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий: за 9 месяцев 2018 года, по нашей оценке, с ипотекой заключено 55% сделок в новостройках и 46% сделок на вторичном рынке жилья.
[1] Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ (дата обращения 10.05.2019)
[2] Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ (дата обращения 10.05.2019)
[3] Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ (дата обращения 10.05.2019)
[4] Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ (дата обращения 10.05.2019)
