Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду (см. также ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). При этом в собственности государства и государственных образований (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований могут находиться жилые помещения различного целевого назначения — жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.
В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении[1].
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ в связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.
Следует также обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.
Предоставление жилых помещений должно осуществляться на основании заключенного договора социального найма, подготовленного в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315.
В свою очередь, основанием заключения договора социального найма является
принятое с соблюдением требований Кодекса решение органа местного
самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на
учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным
уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом
Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ).
Граждане,
принятые на учет до 1.03.2005 г. в целях последующего предоставления им
жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на
данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Указанные граждане снимаются с такого учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК
РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие
Кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального
найма. Таким гражданам жилые помещения по договорам социального найма
предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
[1] Грудцына Л.Ю. Жилищное право. — М.: Система ГАРАНТ, 2008. — С. 92.
