Сущность и этапы развития ипотечного кредитования

Кредитование – это форма финансовых отношений, при которой одно лицо (кредитор) предоставляет другому в пользование некоторую сумму средств на условиях возвратности, платности и срочности[1].

Наиболее часто в качестве кредитора выступают финансовые организации и структуры – банки, ломбарды, микрофинансовые учреждения. В роли заемщика могут оказаться, как физические лица, так и предприниматели, организации.

Банковский кредит – это сумма денежных средств, предоставляемая банком компаниям и частным лицам на определенных условиях и на определенный срок.

С другой стороны, банковский кредит представляет собой определенную технологию удовлетворения потребности заемщика в финансовых ресурсах. Таким образом, банковский кредит можно также рассматривать как комплекс взаимосвязанных финансовых, организационных, информационных, технологических, юридических и других процедур. Все они, в совокупности, образуют целостный регламент взаимодействия банковского учреждения в лице его подразделений и сотрудников с клиентами банка по поводу предоставления последним денежных ресурсов на условиях платности, срочности и возвратности[2].

Банковский кредит может предоставляться на такие цели[3]:

  • финансирование текущей деятельности предприятие (финансирование пополнение оборотных активов);
  • капитальные вложения (осуществление инвестиционных проектов);
  • рефинансирование ссуд, взятых ранее;
  • финансирование сделок по слияниям и поглощениям (M&A, mergers and acquisitions) и т. д.

Кредиты, для пополнения оборотных средств фирмы – как правило краткосрочны (не превышают одного года). В большинстве случаев, их получение не требует много времени. Залоговое обеспечение в виде основных фондов может и не потребоваться. В качестве залогового обеспечением может послужить выручка будущих периодов или же высоколиквидные товары. Подобный кредит гораздо легче получить финансово устойчивым фирмам, заботящимся о своей деловой репутации.

С К А Ч А Т Ь

Ипотека — способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

В настоящее время финансовая система страны модернизирует и расширяет направления развития. Положительные эффекты экономического развития в начале XXI века включают в себя значительное увеличение емкости рынка недвижимости и распространение ипотечного кредитования. Большее количество операций на этом рынке осуществляется с помощью ипотечных кредитов, которые стали одним из наиболее эффективных финансовых инструментов для развития всей банковской системы.

Ипотечные кредиты являются универсальным институтом, который широко развит в странах с рыночной экономикой и используется государствами при реализации социально-экономической политики страны. Создание эффективной системы, основанной на рыночных принципах, для покупки жилья на безмонопольном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов является основной целью развития отечественного рынка жилья и одновременно оживления экономики страны в целом. Система жилищного кредитования — это не просто инструмент обеспечения доступного жилья для граждан со средним уровнем дохода. Развитие жилищных кредитов способствует формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и социальной социальной напряженности, обусловленной ростом доступности жилья для большинства населения, стимулированию строительства и смежных отраслей, стабилизации рынка жилья. Финансово-банковский сектор, а также активизация инвестиционных процессов на рынке капитала.

Институт ипотечного кредитования является одним из самых надежных видов внебюджетных инвестиций в различных секторах экономики. Институт ипотечного кредитования позволяет привлекать и преобразовывать финансовые ресурсы посредством недвижимости и строительства в реальный сектор экономики и создавать капитал на основе ценных бумаг.

Несмотря на важность и уникальность этой формы кредита, единого подхода к определению содержания и функций не было разработано. Поэтому, прежде чем раскрывать содержание этих концепций, а также специфику вашей организации, обратимся к изучению позиций ученых по данному вопросу.

Коллективом авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией Г. Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимается «кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества»[4].

Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева рассматривают ипотечный кредит в качестве «долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений»[5].

М.П. Логинов рассматривает ипотечный кредит на жилье как «отношения, целью которых является приобретение жилья, в процессах предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация»[6].

Далее рассмотрим подходы отдельных авторов к определению понятия ипотечного жилищного кредитования.

С К А Ч А Т Ь

В.А. Горемыкиным отмечается, что «ипотечное кредитование -процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости»[7].

М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова и С.М. Печатникова считают, что «жилищное ипотечное кредитование — долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы»[8].

В таблице 1 с достаточной степенью условности представлена сущность теоретического, банковского, институционального подходов к определению понятия «ипотечное кредитование».

Существуют точки зрения о том, что ипотечное кредитование представляет собой кредитование под залог не движимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств[9]. Схема ипотечного кредитования четко определяет взаимоотношения всех участников процесса кредитования, а именно: заемщика, банка — кредитор а, инвестор а и структуры, которая покупает ипотечные кредиты у коммерческих банков.

Таблица 1 — Основные подходы к определению экономической сущности кредитования

Сущность ипотечного кредитования основывается на обеспеченности ее залога — ипотеки. Имущественный залог (ипотека) — это сложный юридический и экономический инструмент, обеспечивающий развитие ипотечного кредитования. В научной литературе и организационно- хозяйственной практике часто встречается понимание ипотеки в широком и узком смыслах: в широком — обычно как совокупность каких-либо определенных экономических и организационно-правовых отношений, например, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле слова — как залога, ссуды, долга или же особой формы долгосрочного кредитования.

Ипотека дает возможность предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам- приобретать дополнительные участки земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и т. п., физическому лицу улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье[10]. Содержание ипотеки имеет много функциональное значение, это отражает её масштабность как экономической категории (рисунок 1.1).

Учитывая многоаспектность ипотеки, можно сказать, что ипотечный кредит — это одна из самых сложных форм финансово -кредитных отношений. Он функционирует одно временно в двух сегментах финансового рынка: на кредитном рынке и рынке ценных бумаг.

Ипотечное кредитование требует постоянного притока долгосрочных ресурсов, и это одно из условий развития ипотеки.

Содержание и функции ипотеки

  1. Разрешение противоречия между недостаточным уровнем текущих доходов и потребностью в финансах    
  2. Разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и уровнем доходов граждан
  3. Ипотечные кредиты требуют постоянного притока долгосрочных ресурсов, и это является одним из условий развития ипотеки.
  4. Укрепление граждан и сокращение времени для удовлетворения бытовых и личных потребностей.
  5. Согласовывать интересы заемщика и кредитора
  6. Обеспечение процессов межотраслевого движения капитала
  7. Изменения в объеме и структуре капитала и платежных операций
  8. Увеличение скорости обращения капитала
  9. Получить дополнительные средства для инвестиций и покупки или строительства недвижимости
  10. Развитие финансового предпринимательства
  11. Организация взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка

Рассмотрим понятие системы ипотечного кредитования. Существует несколько подходов к этому определению в отечественной научной литературе (табл. 2).

Таблица 2 — Авторские определения системы ипотечного кредитования

Из приведенных определений дается наиболее полное понятие Г. Цилина[11]. Однако в рамках системы ипотечного кредитования более уместно понимать совокупность финансовых учреждений, действующих в стране (т.е. банков, ипотечных и страховых компаний, оценочных компаний, АИЖК и т. д.) В сферу деятельности которых входят ипотечный, первичный и вторичный рынки недвижимости, государство, а также правила, положения, стандарты по ипотечному кредитованию.

При больших инвестиционных возможностях ипотечный кредит влияет на рост репродуктивных процессов и формирование государственных и экономических финансовых ресурсов. Важно отметить, что ипотека является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых инвестиций, создание рынка недвижимости и рынка ценных бумаг как в России, так и во всем мире.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[12] предоставляет перечень объектов недвижимости, которые могут быть заложены и по существу налагаются на недвижимое имущество (недвижимость) в качестве обеспечения: «…по договору ипотеки Недвижимость с ипотекой, права которой регистрируются в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. «В этом контексте следует отметить, что имущество, которое уже давно рассматривается с точки зрения права, с развитием социальной Производственно-финансовые отношения приобретают серьезное значение в экономическом аспекте. Это касается, в первую очередь, ипотечных кредитов, где обеспечение может быть отчуждено в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) условий кредитного соглашения заемщиком.

Кроме того, использование ипотеки обеспечивает залоговое обеспечение, поскольку оно подлежит обязательной государственной регистрации, а в случае платежеспособности должника (банкротства) по обязательству, обеспеченному ипотекой, имущество (предмет ипотеки) не включается в состав имущества банкротства и требования кредитора, как правило, удовлетворяются.

При анализе ипотечного кредита особое внимание следует уделить развитию рынка ипотеки. Представление рынка ипотеки ученым и практикам происходит с разных точек зрения. Ипотечный рынок — это отношения кредиторов и заемщиков, которые стремятся взамен реализовать свои экономические интересы. Рынок ипотечного кредитования — это система финансово-экономических отношений, которая включает в себя:

  • выдача долгосрочных кредитов под залог движимого имущества;
  • продажа ипотечных кредитов через ипотечные права;
  • выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг (облигации и ипотечные ценные бумаги);
  • покупка и продажа недвижимости.

Таким образом, исследовав сущность ипотечного кредитования, можно заключить, что ипотечный кредит является важным фактором экономического и социального развития страны. Его роль особенно заметна для государства во время преодоления экономического кризиса.

Сегодня ипотека является одним из наиболее эффективных инструментов решения важнейшей социальной проблемы — обеспечения жильем. Важной темой является оценка потенциала ипотечных кредитов.

На данный момент в России существует две модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Российская система ипотечного кредитования основана, в первую очередь, на принципах двухуровневой системы ипотечного кредитования, специализированным государственным агентством которой является Агентство по жилищному кредитованию, созданное в сентябре 1997 года (далее — АИЖК).

Двухуровневая система ипотечного кредитования учитывает следующее рефинансирование ипотеки:

1. Выдача кредита и оформление банковской ипотеки.

2. Внедрение банком ипотеки региональному оператору.

3. Формирование ипотечного пула региональным оператором и его реализация АИЖК.

4. Формирование АИЖК от покрытия залогового обеспечения и выпуска ценных бумаг.

5. Получение средств от размещения ценных бумаг — источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

С К А Ч А Т Ь

Дело участников рынка жилищной ипотеки, как и любого другого вида инвестиционно-финансовой деятельности, сопряжена с наличием риска. Риск в кредитно-финансовой деятельности можно охарактеризовать, как вероятность наступления события, в итоге которого происходит нежелательное отклонение от намеченной цели. Для понятия «ипотечный риск» употребим трактовку категории «хозяйственный риск». «Хозяйственный риск — это понятие, используемое для характеристики качеств целенаправленной хозяйственной деятельности, а конкретнее — исходной ситуации, процессов подготовки и принятия решения, а также результата реализации принятого хозяйственного решения в деятельности предприятия»[13]. Таким образом, программа ипотечного кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В связи с этим, преимуществом можно считать то, что система страхования предоставляет гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Негативным моментом является то, что банк, стараясь оградить себя от возможных рисков, посредством страхования, повышает цену ипотечного кредита, которая и без того является большой.



[1] Ермасова, Н.Б. Государственные и муниципальные финансы: теория и практика в России и в зарубежных странах / Н.Б. Ермасова. — М.: Высшее образование, 2016. — 516 c.

[2] Разумова, И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. — М.: СПб: Питер, 2017. — 208 c.

[3] Ван, Хорн Дж.К. Основы управления финансами / Ван Дж.К. Хорн. — М.: Финансы и статистика, 2016. — 800 c.

[4] Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. — М.: Финансы и статистика, 2017. — 592 с.

[5] Современный экономический словарь [Текст] / под ред. Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского, Е.Б. Стародубцовой. — 2-е изд., испр. — М.: Инфра-М, 2017.

[6] Логинов, М.П. Теория и методология ипотечного кредитования [Текст] / М.П. Логинов, В.А. Татьянников. — Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2017. – 240 с.

[7] Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование [Текст] : учебник / В.А. Горемыкин. — М.: МГИУ, 2007. — 368 с.

[8] Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) [Текст] / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. — М.: Дело и сервис, 2016. — 272 с.

[9] Денисова А. С, Ермолаева Е. В. Ипотечное кредитование в России: достоинства и недостатки // Бюллетень медицинских интернет-конференций — 2015. — № 12. — С. 15-22

[10] Кондрашова Г.П. Сущность, особенности и история становления ипотечного страхования // Экономика и предпринимательство — 2013. — № 12-2 (41-2). — С. 866 -869

[11] Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2017.-358 с.

[12] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изменениями на 31 декабря 2017 года) (редакция, действующая с 1 января 2019 года) //Собрание законодательства Российской Федерации, N 29, 20.07.98, ст.3400

[13] Жариков В.В., Безпалов В.В., Коробова О.В. Формирование и развитие ипотечного кредитования в России: модели, методы и новые подходы // Наука и Мир. — 2015. -№2(18).-С. 30-35

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *