Главным принципом регулирования использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого назначения. В целях реализации данного принципа земельное законодательство ограничивает возможность изменения целевого назначения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности перевода сельскохозяйственных угодий в другие категории регулируется ст.7 Федерального закона от 21 июля 2002 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В то же время запрет перевода таких земель не является абсолютным. В указанном законе предусмотрены следующие случаи, при которых допускается перевод:

• консервация земель (ст. 14 ЗК РФ). Под консервацией земель подразумевает временное исключение из хозяйственного оборота деградированных сельскохозяйственных угодий и подвергшихся загрязнению земель для их реабилитации. В зависимости от степени загрязнения и способа восстановления вместе с консервацией может вводиться специальный режим их использования с последующим изменением целевого назначения земель. Порядок консервации земель установлен Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2002 г. №830;
• создание особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
• размещение промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов их размещения;
• включение на основании заключения не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства в состав земель лесного, водного фонда, земель запаса;
• добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного плана рекультивации.

Ограничения перевода земельных участков касаются, прежде всего, наиболее плодородных земель. Уровень плодородия почв определяется на основе значения кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Согласно п.2 ст.7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» не допускается перевод земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Сюда же относятся участки особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п.4 ст.79 ЗК РФ, т.е. угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования.

Государственное регулирование земельных отношений

Однако, даже при таком подходе, допускается перевод вышеуказанных земель, в исключительных случаях, связанных:

• с установлением или изменением черты населенных пунктов;
• со строительством дорог, трубопроводов и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части угодий, предоставляемой на период осуществления строительства подобных объектов;
• с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

Можно сделать вывод, что изменение целевого назначения земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий возможно только в установленных федеральным законом случаях. Данная мера еще раз подчеркивает значимость и особое отношение к сельскохозяйственным угодьям как к средству производства, требующему особой охраны.