Нормативно-правовое регулирование отношений собственности

Вопросы возникновения, изменения и прекращения права собственности на промышленные  и другие объекты недвижимого имущества являются одними из важнейших, определяющих деятельность хозяйствующих субъектов. В Гражданском кодексе отношения собственности выделены в самостоятельный объект гражданского права, определены особенности его правового режима. В развитие базовых положений Гражданского кодекса РФ к настоящему времени сформирована достаточно развитая законодательная база. Ее основу, помимо первой и второй частей Гражданского кодекса РФ, составляют федеральные законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (13.07.2015 N 218-ФЗ), О залоге (29.05.92, 2872-1), О банках и банковской деятельности (02.12.90, 395-1), Об оценочной деятельности в Российской Федерации (29.07.98, 135-ФЗ), Об ипотеке (залоге недвижимости) (16.07.98, 102-ФЗ) и др.
В частности, важным законодательным актом в сфере регулирования рынка недвижимости является принятый в 1997 г. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с этим законом сейчас формируется единый государственный реестр, обязанность вести который возложена на учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при министерствах юстиции в субъектах Федерации.
Специальный Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) посвящен правовому регулированию залога недвижимости. С его принятием была сформирована законодательная база в сфере регулирования отношений, связанных с обеспечением исполнения должником обязательств путем залога недвижимого имущества (земля, жилые дома и другие строения и сооружения, непосредственно связанные с землей) при решении вопросов получения долгосрочного кредита.  В законе дополнены и конкретизированы соответствующие нормы ГК РФ, закреплены новые правила, отсутствовавшие в законодательных и иных правовых актах, отражены особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений.
Однако правоприменительная практика выявила значительные недостатки существующей законодательной базы, ее неадекватность существующим условиям.
Исходной точкой приватизации в России являлось положение, при котором государство являлось владельцем 100% объектов недвижимости в стране. В ситуации фактического отсутствия легитимных форм собственности отсутствовала и одна из наиболее существенных составных частей отношений собственности — право отчуждения или обособления объекта собственности от иных претендентов на него, а также право легитимного отчуждения объекта собственности его держателем в пользу иных субъектов.
В ходе приватизации  вся проблема раздела государственной собственности была сведена к проблеме раздела государственного имущества.
В результате столь узкого подхода государственная собственность из работающего экономического института была превращена исключительно в объект купли-продажи. При этом купля-продажа осуществлялась при наличии крайне слабой нормативно-правовой базы и, как правило, с ее нарушениями, что создавало правовые предпосылки для ее дальнейшего передела.
Серьезное влияние на процесс перераспределения собственности от государства в частный сектор оказало и отсутствие политического консенсуса внутри государственной элиты по вопросу оснований для частного держания недвижимости и распределению собственности между различными уровнями государственной власти.
Содержащаяся в Конституции РФ декларация о распределении собственности между федеральными, региональными и муниципальными органами власти оставила на практике  нерешенным вопрос распределения конкретных объектов недвижимости.
Несовершенство нормативно-правовой базы частной собственности на недвижимость в совокупности с перечисленными выше факторами обуславливает сейчас известную условность частного владения недвижимостью и влечет за собой шлейф обстоятельств финансового характера, негативно влияющих на инвестиционный климат.
Наиболее важное из этих обстоятельств — фактическая невозможность для субъектов финансового рынка эффективно и легитимно работать с реальным сектором хозяйства.
Экономической основой обеспечения инвестиционных рисков финансового капитала при кредитовании проектов в промышленности или сельском хозяйстве во всех странах с развитой экономикой  является либо имущественный залог, либо гарантия сторонних хозяйствующих субъектов. Правовой основой этого взаимодействия являются нормативно-правовые акты, обеспечивающие эффективное решение споров между хозяйствующими субъектами по вопросу имущественного залога, подлежащих изьятию в случае невыполнения одной сторон финансовых обязательств.
Отмеченная выше условность частной собственности на недвижимость, сложившаяся в настоящее время в России, неразработанность нормативно-правовой базы, регулирующей имущественные споры, серьезно затрудняют легитимную работу финансового капитала с производством на основе залога. А нерешенность вопросов рыночной оценки основных производственных фондов, низкая ликвидность  предприятий на рынке недвижимости, неопределенный и неотработанный порядок банкротств и его зависимость от позиции государственных органов делают для банков залоговые операции с промышленными предприятиями крайне рискованными.
В то же время регулирование отношений на движимое имущество, деньги, финансовый капитал является вполне сложившимся. Поэтому денежный залог мог бы широко использоваться в качестве одной из форм гарантий инвестиций подобно тому, как он используется в развитых странах. Причем, его образование, как правило, не влечет за собой для заемщика изъятия денег из оборота, т.к. законодательством этих стран предусматривается обязательное создание амортизационных, страховых и иных фондов в виде банковских депозитов, которые и используются в качестве залога.
Но в условиях недофинансированности производства, дефицита оборотных средств практика создания таких фондов отсутствует. Требовать от большинства предприятий создания денежного залога под получаемые инвестиции, когда значительная часть их расчетов по-прежнему осуществляется в форме бартера, с помощью векселей и прочих псевдоденежных инструментов,  весьма проблематично.
Предприятия же, располагающие средствами для образования денежного залога, как правило самостоятельно используют их в инвестиционных целях. При современном состоянии финансовых институтов это снижает риск при реализации проекта и затраты на проект т.к. отпадает необходимость платить банковские проценты.
Сложность ситуации с залоговым обеспечением инвестиций в реальном секторе имеет ряд следствий, определяющих нынешнее состояние взаимодействия финансового и реального секторов экономики.Из-за высокой степени рискованности работы субъектов финансового рынка с отечественным производством первые сосредоточили свою активность на финансовом рынке и на работе с торговлей. Эти сферы оказались сейчас наиболее защищенными в правовом отношении и работа в этих секторах ведется либо с деньгами либо с высоколиквидными товарами ( движимым имуществом). Таким образом, ряд финансовых институтов ведёт работу и с производственными предприятиями в силу отношений совладения со многими из них или в силу дефицита сфер приложения финансового капитала. Но так как финансовые операции по инвестированию производственной сферы надежно не регулируются законодательно, последнее обусловливает необходимость установления доверительных отношений с заемщиком или внешнего административно-силового гарантирования возвратности инвестиций.Решение перечисленных проблем требует подготовки соответствующих изменений и дополнений в существующие законы.

1 thought on “Нормативно-правовое регулирование отношений собственности

Добавить комментарий для Андей Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *