Традиционная для России юридическая схема ипотеки, по мнению А. Смолянникова, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:
— предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;
— в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;
— поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;
— право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;
— в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.
По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.
Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (ст. 209, ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки — условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе «О залоге» 1992 г. возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК). Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога[1]. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.
С другой стороны, признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться крайне важным для приобретателя имущества с учетом того, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст. 181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной. Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.
Хотя у залогодержателя в соответствии со ст. 353 ГК есть право выдвинуть в суде требование об обращении взыскания на предмет залога, а не о признании сделки купли-продажи недействительной, тем не менее специалисты обращали внимание на важность вопроса регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость которой была введена ст. 131 ГК, и, соответственно, регистрации ипотеки. Многие вопросы, поставленные практикой, нашли свое отражение в законопроекте «Об ипотеке» и указах Президента РФ.
Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного характера: «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила», по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права[2]. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке». Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества[3] (п.4 ст.1 Закона).
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).
Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ)[4].
Если сторонами
ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в
отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету[5] (ч.2 ст.2 Закона «Об
ипотеке»). Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете,
детализируются в других нормативных правовых актах. Закон «Об ипотеке» (ч.1 п.1
ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре
об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по
кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству[6] (ч.1 ст.2 Закона), но и ее
части. Среди требований по кредитному договору или договору займа следует
выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по
указанным договорам. Закон «Об ипотеке» (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека
обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за
пользование кредитом (заемными средствами)[7]. Ипотекой, по сути,
обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Нужно обратить
внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут
предусмотреть в договоре иное.
[1] Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция. 1998. N 3. С. 65
[2] Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008
[3] Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008
[4] Ипотека — не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье — гражданам России / Д. Пашов // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
[5] Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Юрист, 2007. С. 121
[6] Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 2. С. 56
[7]Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М.: Бек, 2007. С. 167
