Понятие, предмет и форма договора социального найма

Во многих статьях гл. 8 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) можно найти новые нормы, которые регламентируют условия и порядок заключения договора социального найма, а также его предмет, права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из данного договора. Правила, которые установлены в статьях данной главы, направлены на реализацию п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по которому в жилищном законодательстве определяются основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Необходимо отметить, что некоторые правила о договоре социального найма могут быть применены к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Одной стороной договора социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель), который обязан передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ[1].

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Наниматель по указанному договору — это гражданин Российской Федерации, который состоял на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 Кодекса. По требованиям нанимателя и членов его семьи договор социального найма заключается с одним из членов семьи. В случае гибели нанимателя или его выбытия из квартиры договор может быть заключен с одним из членов семьи, проживающих в указанном жилье.

В ст. 60 ЖК РФ не содержится указание на возмездный характер договора социального найма жилья. Следовательно в данном случае должны учитываться положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. По этому положению договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору должен платить за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная плата в данном случае включает в себя:

а) плату за использование жилого помещения (плату за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

в) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься в соответствии со статьями раздела VII ЖК РФ.

Из рассмотренного правила ЖК РФ предусматривает исключение: жилые помещения должны быть предоставлены на условиях социального найма бесплатно за пользование занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение может быть применено только в отношении жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду социального использования[2].

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 ЖК РФ.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования  традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор заключается в письменной форме. При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение[3].

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение — это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат[4].

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Таким образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.


[1]  Грудцына Л.Ю. Жилищное право. —  М.: Система ГАРАНТ, 2008. — С. 110.

[2] Толстой Ю.К. Жилищное право. — М.: Проспект, 2011. – С. 82.

[3] Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. — М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. – С. 36.

[4] Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *