Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения закреплены в ст. 77 ЗК РФ. В соответствии с которой таковыми признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.

Государственное регулирование земельных отношений

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, на которых расположены коммуникации, лесные насаждения, необходимые для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водные объекты, а также здания, сооружения, предназначенные для организации производства сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья – земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйственным угодьям отнесены: пашня, залежь, кормовые угодья (сенокосы и пастбища), многолетние насаждения.

К несельскохозяйственным угодьям отнесены земли под водой, включая болота, лесные площади и земли под лесными насаждениями, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли. Учету подлежат также оленьи пастбища, предоставленные хозяйствующим субъектам для северного оленеводства. Оленьи пастбища представляют собой территории, расположенные в таких природных зонах, как тундра, лесотундра и северная тайга, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северного оленя.

Ввиду высокой ценности имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения – сады, виноградники). По этому же основанию выделяют особо ценные продуктивные угодья опытно-производственных подразделений научных и образовательных организаций высшего образования, а также угодья, стоимость которых превышает средний уровень по муниципальному образованию.

В отношении данной категории земель, как основного средства сельскохозяйственного производства, устанавливается особый правовой режим использования и охраны, направленный на сохранение и повышение плодородия, предотвращение развития возможных негативных последствий в процессе использования.

Возникновение, прекращение и ограничение прав на земли сельскохозяйственного назначения

Возникновение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного необходимо рассматривать с позиции того, кому принадлежит право собственности на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Возникновение и прекращение прав на земельные участки является результатом совершения сделок, к которым применяются правила и ограничения, связанные с оборот этих земель.

Большинство сделок с земельными участками составляют договоры. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

В отличие от иных категорий земель, особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначения заключается в ограничении гражданско-правового оборота. Федеральный закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» предусматривает ряд таки ограничений, а именно:

• пользование участком в соответствии с целевым назначением;
• установление размера площади сельскохозяйственных угодой, расположенных в границах одного муниципального образования, которые могут находиться в собственности у одного лица;
• преимущественное право субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка (за исключением его продажи с публичных торгов);
• наличие особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам, юридическим лицам и лицам без гражданства.

Возникновение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при купле-продаже земельного участка, его аренде и предоставлении в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Возникновение каждого из указанных прав на земельные участки имеет свою специфику и особенности, характерные обороту только данной категории.

Так при продаже земельного участка на собственника возложена обязанность должным образом (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) известить исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления, если данное право в соответствии с законом субъекта РФ возложено на орган МСУ, о своем намерении. В извещении указывается цена, размер и срок, в течение которого должна произойти расчет.

В случае если государственный орган или орган МСУ откажется от покупки или в течение 30 дней не выразит позицию по данному вопросу, собственник имеет право продать земельный участок по цене, не ниже указанной в извещении.

Таким образом, органу власти субъекта РФ, органу местного самоуправления принадлежит преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. При несоблюдении данного правила совершенная сделка считается ничтожной.

Стоит отметить, что иностранным гражданам и юридическим лицам законом запрещено приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Они имеют права пользоваться земельными участками лишь на праве аренды.

Второй способ приобретения прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поставленного на государственный кадастровый учет, является его передача в аренду. При этом нет ограничений по площади земельных участков, находящихся у одного арендатора. Также в договоре аренды может быть предусмотрен переход права собственности на земельный участок арендатору по истечении срока аренды. Стоит отметить, что норма п. 8 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает преимущественное право на пролонгацию договора аренды при должном исполнении своих обязанностей арендатором.

Следующим способом возникновения прав является предоставление в собственность или аренду земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности. Действующее земельное законодательство уделяет особое внимание данному способу, поскольку в советский период в России не существовало частной собственности на земельные участки. Несмотря на начавшийся в 1990 г. процесс приватизации государственного имущества, большая часть земель до настоящего времени находится в государственной собственности. За этот период была проделана огромная работа, выработаны принципы, регулирующие правоотношения этой сферы и этот процесс не останавливается. Доработка и оптимизация земельного законодательства идет и по настоящее время.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

• в случае предоставления в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование на основании решения органа власти;
• в случае предоставления в собственность за плату, аренду и безвозмездное пользование оформляется соответствующий договор (договор: купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования).

Земельным Кодексом ограничен круг лиц, которым может быть предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование. К ним относятся: органы государственной и муниципальной власти, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также центры исторического наследия президентов, ранее замещавших эту должность.

Продажа (приватизация) и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимого в форме аукциона и без проведения торгов.

Срок предоставления земли в аренду варьируется от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота земельный участок предоставляется сроком до трех лет, крестьянским (фермерским) хозяйствам, вне зависимости от организационно-правовой формы, на пять лет. При этом гражданин или юридическое лицо, которому предоставлен земельный участок в аренду, по истечении трех лет, при условии отсутствия не устранённых нарушений законодательства при использовании этого участка, имеет право приобрести этот участок в собственность или заключить новый договор аренды без торгов.

Земельным Кодексом предусмотрены случаи, при которых договор аренды заключается без проведения торгов:

• земельный участок предоставляется юридическим лицам на основании указа и распоряжения Президента;
• постановления и распоряжения Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ для реализации масштабных инвестиционных проектов;
• на основании заявления о предоставлении земельного участка:
• гражданином, крестьянским (фермерским) хозяйством для сенокошения и выпаса скота;
• для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения не поступило иных заявлений от граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств об участии в аукционе;
• крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующих в программах государственной поддержки в сфере сельского хозяйства, при условии отсутствия иных заявлений;
• земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов на основании заявления в течение шести месяцев с момента как прошла государственная регистрация права муниципальной собственности на этот участок. В остальных случаях земельные участки предоставляются на торгах (аукционах).

Нормами Гражданского Кодекса, Земельного Кодекса и Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено принудительное изъятие земельных участков и прекращение права на них, в случае использования не по целевому назначению или использованию с нарушением законодательства.

Статья 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает: принудительное изъятие земельного участка у собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования, право аренды в судебном порядке.

Земельный участок может быть принудительно изъят у собственника, если он используется с нарушениями требований законодательства, которые повлекли снижение плодородия почв или причинение вреда окружающей среде.

Законодательством предусмотрена возможность принудительного изъятия земельного участка также, если в ходе проведения проверок органом государственного земельного надзора выявлены факты неиспользования земельного участка в течение трех и более лет или использование такого участка не по целевому назначению. По результатам обследования составляется акт, и в случае нарушений выдает правообладателям земельных участков обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений.

В случае не устранения нарушений в установленный срок орган государственного земельного надзора одновременно с назначением административного наказания передает материалы, подтверждающие факт правонарушений в орган исполнительный власти субъекта. Помимо этого подает в исполнительный орган, наделенный полномочия в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, заявление о невозможности регистрации любых сделок в отношении рассматриваемого земельного участка. После того как в орган исполнительной власти субъекта поступили материалы проверки, он обращается в суд с ходатайством об изъятии данного земельного участка. В течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу на орган испытательной власти субъекта возложена обязанность проведения публичных торгов по продаже рассматриваемого земельного участка. При этом законодательство ограничивает круг лиц, имеющих право участия в торгах. Так юридические лица, учредителем (участником) которых является бывший собственник земельного участка, работники организаций, проводивших оценку земельного участка, должностные лица органов государственной власти, местного самоуправления и члены их семей не имеют права участвовать в торгах. При нарушении указанного правила, сделка, заключенная по результатам торгов, является недействительной.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка. Особенность принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию (за исключением государственных академий наук и созданных такими академиями наук и (или) подведомственными им учреждений) заключается в его осуществлении на основании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться такими земельными участками.

В земельном законодательстве (в ст. 45 ЗК РФ) приведено конкретное определение понятия ненадлежащего использования земельного участка. Рассмотрим следующие виды нарушений, которые могут повлечь принудительное изъятие земельного участка:

• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ);
• использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, что соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ);
• порча земель;
• невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
• невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

При этом признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации № 369 от 23.04.2012 г.

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

• на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
• на сенокосах не производится сенокошение;
• на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
• на пастбищах не производится выпас скота;
• на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
• залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
• залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
• закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод, что на субъекты, имеющие права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возложена обязанность использовать их по целевому назначению и вести свою деятельность в соответствии с режимом использования земель.