Экономико-правовые основы ипотечного кредитования

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Можно выделить четыре этапа становления законодательства в области ипотечного кредитования.

На первом этапе с 1895 г. по 1917 г. субъектом выступают банки, активно начавшие свою деятельность после реформы, проведенной СЮ. Витте. Ипотека является важным элементом экономической системы. Особенностью ипотечного кредитования учреждений являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями.

На втором этапе, после окончания гражданской войны, ипотека отсутствует в связи с кардинальными изменениями принципов экономических отношений в стране, и, следовательно, утрачивается и ранее накопленный опыт.

Характеристика условий и результатов на этапах развития ипотечного кредитования современной (постсоветской) России на третьем и четвертом этапах (таб. 4)[1].

Таблица 4 — Характеристика этапов формирования рынка ипотечного кредита в России[2]

Таким образом, нынешнее состояние ипотечного кредитования можно охарактеризовать как отыскивающееся на этапе модернизации достигнутых результатов в развитии ипотеки.

Скачать материал в формате WORD (только после авторизации)

Регулирование ипотечного кредитования осуществляется на основании следующих нормативно правовых актах:

  1. Федеральный закон № 102 — ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости»[3].
  2. Федеральный закон № 188 — ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»[4].
  3. Федеральный закон № 122 — ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[5].
  4. Федеральный закон № 218 — ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях»[6];
  5. Федеральный закон № 215 — ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах»[7];
  6. Федеральный закон № 190 — ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации»[8];

Основными участниками инфраструктуры ипотечного рынка в России в настоящее время являются[9]:

1) кредитные организации (банки), которые можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, подразделяются в соответствии с формой собственности государства (в частности, в России это два банка с государственным участием — Сбербанк и ВТБ 24, которые занимают более 50% ипотечного рынка) и частные. Таким образом, крупнейшие банки с филиальной сетью и доступом к дешевым ресурсам вовлечены в систему ипотечного кредитования, что позволяет поддерживать высокий уровень ипотечных и жилищных кредитов.

2) организации рефинансирования, которые предлагают основным кредиторам выкупить свои ипотечные портфели для накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Эти организации в первую очередь включают АИЖК. Однако практически сразу на рынке ипотечного кредитования на рынке рефинансирования появились структуры, конкурирующие с АИЖК, в частности, «ГИБ Ипотека», Российская ипотечная компания (RuMac), Ипотечная компания АТТА, Российско-американская ипотечная компания (РАМ). Крупные ипотечные кредиты также рефинансируются: ВТБ 24, КИТ Финанс Банк, Российский Ипотечный Банк, ОТП Банк. Кроме того, некоторые банки покупали и продавали портфели ипотечных кредитов, чтобы оптимизировать свои ипотечные портфели или размещать на рынке ипотечные ценные бумаги. В результате началось формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, и стало возможным создание ипотечных пулов с различными уровнями доходности и рисками.

3) Ипотечные брокеры, чей рынок зародился в России в 2004 году. Существует несколько категорий ипотечных брокеров: независимые ипотечные брокеры;

  • брокерские подразделения крупных риэлторских компаний;
  • брокеры, работающие в интересах отдельных банков;
  • интернет-брокер.

Тем не менее, следует отметить, что деятельность не регулируется законом. Однако развитие этого бизнеса связано с появлением и неуклонным ростом спроса на эти услуги. Во время кризиса число ипотечных брокеров было значительно сокращено из-за общего снижения спроса на ипотечные кредиты, сокращения числа банков, предлагающих ипотечное кредитование, и программ ипотечного кредитования. В то время, однако, существовала тенденция к перестройке рынка для ипотечных брокеров. Многие ипотечные брокеры расширили спектр своих услуг и теперь могут называться кредитными брокерами.

4) страхование. В России используются различные виды страхования: ипотека на недвижимость по договору ипотеки; Жизнь заемщика, титул (юридическая чистота сделки купли-продажи квартиры). Следует отметить, что все страховые договоры заключаются в пользу кредитора.

5)     бюро кредитных историй (представляет собой систематизированную информацию о полученных заемщиком кредитах и соблюдении обязательств по кредитному договору). Формирование и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации — бюро кредитных историй (БКИ), которые предоставляет кредитующим организациям сведения о заемщиках.

Деятельность БКИ регламентируется Федеральным законом «О кредитных историях». К бюро кредитных историй предъявляются очень высокие требования по защите информации. В России в настоящее время действует более 30 БКИ. Основная масса кредитных историй хранится у четырех лидеров рынка — «Equifax Russia» «Национального бюро кредитных историй», «Экспириан-Интерфакс» и «Инфокредит». Всего, по данным Банка России по состоянию на конец 2013 г., в БКИ находится информация о 46,9 миллионах заемщиках-физлицах;

6) Рейтинговые агентства — коммерческие организации, занимающиеся оценкой платежеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т. Д. Наиболее известными международными рейтинговыми агентствами, которые ценят структурированные продукты при секьюритизации активов, являются: Fitch Ratings, Moody’s, Standard & Poor’s. Вы активно сотрудничаете с российскими эмитентами в выпуске ценных бумаг с ипотечным покрытием;

7) специализированные депозитные организации, предоставляющие услуги по хранению сертификатов ценных бумаг, учету и передаче прав собственности на ценные бумаги. Основной функцией специализированного депозитария является ведение реестра ипотечного покрытия. Следует также отметить, что ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на социально-экономические процессы.

Скачать материал в формате WORD (только после авторизации)

Банки работают с АИЖК и ранее обнаружили значительные трудности и многочисленные формальности, которые сопровождают процесс рефинансирования ипотеки. Новые условия погашения ипотеки предполагают, что банки-партнеры должны заранее определиться с размером вопроса и оплатить опцион АИЖК (в отличие от нынешней «декларативной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, переходящие на свои собственные программы из-за дорогостоящего финансирования, предлагают более высокие ставки, чем стандарты АИЖК, и проигрывают в конкуренции с крупными банками. Например, тенденции ипотечного кредитования в России сегодня можно охарактеризовать как неопределенные[10].

В целом мнения аналитиков относительно тенденций ипотечного кредитования в России разделились: одни утверждают, что серьезного кризиса не ожидается; другие предупреждают, что в целом ипотечный кризис уже наступил, однако, ситуация пока еще скрывается за счет демпфирующих инструментов[11]. Сама по себе суть кризиса содержится, прежде всего, в неспособности заемщиков, которые получили ипотечные кредиты, в итоге выполнить свои обязательства в срок. Прямым следствием такой ситуации является то, что банки будут вынуждены изымать у клиентов недвижимость и продавать ее на особых торгах. Результатом такого развития событий станет повсеместное значительное снижение цен на жилье, что непосредственным образом и приведет банки к невозможности возместить ипотечные кредиты за счет продажи недвижимости на рынке. Отечественные банки в своей кредитной политике отличаются значительной долей консерватизма, однако грянувший несколько лет назад финансовый кризис в США, все же коснулся и России —

банковская система страны до сих пор испытывает серьезное давление. И хотя кризис в целом и вынудил многие отечественные банки пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования, это еще является гарантией полной защищенности от повторения американской схемы[12].

Несмотря на достаточно высокие темпы развития ипотечного кредитования и предпринимаемые меры со стороны правительства, а также возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и достаточно низкий уровень процентных ставок, условия приобретения недвижимости с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми. Однако, постоянно растущий спрос, прежде всего, на жилье разного типа и в разных ценовых категориях, является ключевым фактором для повышения динамики ипотечного кредитования и роста его объемов[13].

Из всего этого можно сделать вывод, что, несмотря на общую положительную тенденцию развития ипотечного кредитования в России, модернизацию его инфраструктуры, корректировку нормативного регулирования ипотеки, реализации различных ипотечных программ, в данное время существует довольно много проблем функционирования ипотечного рынка.

В настоящее время существует ряд проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования:

  • нестабильность экономики;
  • необоснованно высокие цены на недвижимость в отдельных регионах;
  • низкие доходы семей, нуждающихся в жилье, не позволяющие оформить кредит в нужной сумме;
  • высокая стоимость расходов, связанные с приобретением недвижимости (услуги риэлторов, государственная пошлина).

Кроме того, рост ипотечного рынка сдерживается следующими факторами[14]:

  • неспособностью банков использовать международные схемы реинвестирования в рамках существующего законодательства;
  • наличием других, более рентабельных направлений деятельности (так как процентная ставка по ипотечным кредитам является одной из самых низких в банковской деятельности);
  • общим недоверием населения к российским банкам и опасением относительно потери своего жилья в случае банкротства банка-кредитора;
  • недостаточной финансовой грамотностью населения в сфере ипотечного кредитования;
  • сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование граждан (так, за первое полугодие 2015 года произошло резкое сокращение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты на 57 или на 9%).

Таким образом, на современном российском рынке ипотечного кредитования присутствуют проблемы, требующие скорейшего разрешения для обеспечения его стабильному функционированию.

В настоящее время довольно сложно говорить о доступности ипотеки для широких слоев населения, в основном из-за высокой средней процентной ставки по ипотечным кредитам, необходимости значительного первоначального взноса, а также часто строгих требований по погашению кредитов с точки зрения восстановления. вызвано жалобщиками и ваучерами.

Скачать материал в формате WORD (только после авторизации)

Значительные темпы роста ипотечного кредитования, наблюдаемые последние несколько лет, в скором времени должны замедлиться, так как происходит насыщение рынка. В перспективе можно ожидать смещение рынка ипотечного кредитования от экстенсивного к интенсивному. Стандартная ипотека для улучшения жилищных условий в настоящее время освоена крупными игроками рынка. Внедрение новых видов ипотечного кредитования позволит банкам, работающим на рынке ипотечного кредитования, увеличить свою клиентскую базу. Для дальнейшего развития ипотечного рынка необходимо четко определить принципы регулирования ипотечного кредитования. В свою очередь, это требует совершенствования законодательной базы, а также повышение финансовой грамотности населения.


[1] Бондалетова Н. Ф. Современные модели ипотечного кредитования и возможности их использования в России // Материалы Афанасьевских чтений — 2015. — № 13.-С. 320-325

[2] Бондалетова Н. Ф. Современные модели ипотечного кредитования и возможности их использования в России // Материалы Афанасьевских чтений — 2015. — № 13.-С. 320-325

[3] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изменениями на 31 декабря 2017 года) (редакция, действующая с 1 января 2019 года) //Собрание законодательства Российской Федерации, N 29, 20.07.98, ст.3400

[4] «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 15.04.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.04.2019) // Российская газета, N 1, 12.01.2005

[5] Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изменениями на 3 июля 2016 года) (редакция, действующая с 1 января 2017 года) // Собрание законодательства Российской Федерации, 01.01.2019, N 30, ст.3594

[6] Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 N 218-ФЗ (с изменениями на 3 августа 2018 года) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.08.2018, ст.44

[7] Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ (с изменениями на 29 июля 2018 года) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 29.07.2018, ст.41

[8] Федеральный закон «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 N 190-ФЗ (с изменениями на 3 июля 2016 года) // Собрание законодательства Российской Федерации, N 29, 03.07.2016, ст.3627

[9] Баргузина М.С., Болдырева В.Н. Ипотечный кредит: перспективы развития РФ // Территория науки — 2016. — №1. — С. 173 — 176

[10] Амелина К. Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России // В сборнике: Актуальные проблемы теории и практики развития экономики региона Материалы 2-й межвузовской студенческой научно-практической конференции -2015.-С. 332-336

[11] Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2017.-358 с.

[12] Бочкова Е.А. Современное состояние рынка ипотечного кредитования РФ // Современные тенденции развития науки и технологий -2016. -№1-11. — С. 34-36

[13] Маркова О.М. Состояние и оценка рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. -2015. — № 3-1. -С. 210-214

[14] Боровский В.Н. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях. — Казань: ИП Кузьмин С.В., 2017. – 283 с.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *