Использование залогодержателем внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а также существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке на залогодателя возлагается бремя судебных расходов и расходов по реализации имущества (эти расходы возмещаются за счет стоимости заложенного имущества). При этом обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в одних случаях запрещено действующим законодательством, а в других случаях такая процедура допустима, но ее реализация связана с выполнением сторонами ряда условий, установленных в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».
Для того, чтобы соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке было действительно (и не могло быть впоследствии признано судом недействительным), оно одновременно должно соответствовать следующим требованиям:
1. Соглашение заключено сторонами только после того, как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, не исполнил либо исполнил ненадлежащим образом соответствующее основное обязательство либо возникли иные основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
2. Соглашение удостоверено нотариусом.
3. Соглашение заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.
4. Для установления ипотеки не требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.
5. Предметом ипотеки не являются: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
6. На имущество, находящееся в общей собственности, все собственники дали согласие в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
7. Соглашение не предусматривает приобретение залогодержателем заложенного земельного участка.
8. Соглашение не нарушает прав залогодателя, залогодержателя по последующим ипотекам, иных вещных прав третьих лиц или право пользования заложенным имуществом третьими лицами.
При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо — также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие ипотеки и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Такое соглашение может быть признано судом недействительным
по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Таким образом, различие
между соответствующими нормами ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке состоит в
установленной Федеральным законом об ипотеке обязанности сторон по последующему
договору об ипотеке заключить соглашение об обращении взыскания на предмет
ипотеки с участием всех залогодержателей по предшествующим договорам об
ипотеке. Следует подчеркнуть, что законодатель не обязывает стороны по
предшествующему договору об ипотеке заключать соглашение об обращении взыскания
с участием залогодержателей по последующим договорам об ипотеке. Однако, если
последующий договор об ипотеке был заключен с письменного согласия
залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке, то при обращении
взыскания на предмет ипотеки залогодержатель по последующему договору об
ипотеке является стороной, чьи права могут быть нарушены этим соглашением.
Такой залогодержатель вправе подать иск о признании соглашения об обращении
взыскания недействительным. Заключенное сторонами соглашение о внесудебном
порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть
расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда
по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим
соглашением (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005
г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных
с договором об ипотеке»[1]). Залогодатель обратился в
суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения
о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих
обязанностей, предусмотренных этим соглашением. Залогодержатель, возражая
против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не
предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке
обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по
решению суда по требованию одной из сторон.
Арбитражный
суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания
является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим
гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по
основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно п.
2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по
решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а
также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По
условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство
не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже
заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в
данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное
нарушение залогодержателем условий соглашения.
[1] п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, N 4, 2005
