Представляется целесообразным проведение оценки имущества, являющегося предметом залога, специалистами, аттестованными судами, не забывая при этом интересы главного действующего лица — собственника жилища[1]. Но и этого недостаточно. Некоторые правоведы находят употребимым понятие банковского залога, в силу которого, по их мнению, банк вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного решения) при неисполнении обязательства должником. Например, вносится предложение о целесообразности введения отдельной нормой института обеспечительного права собственности, который известен праву ряда стран и используется в качестве одного из способов обеспечения обязательств. Суть его состоит в том, что право собственности на определенное имущество должника временно передается кредитору в обеспечение исполнения обязательства. При условии исполнения обязательства заложенное имущество подлежит возврату. В случае неисполнения обязательств или банкротства должника кредитор сохраняет право собственности на заложенное имущество и имеет возможность использовать данное имущество для удовлетворения своих требований, возникающих из основного обязательства должника. То есть кредитор реализует заложенное имущество без каких-либо ограничений и покрывает в полном объеме задолженность должника, а остаток от реализованного возвращает последнему. Предложение по законодательному изменению самого понятия залога. В действующем законе конструкция залога состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение. Во избежание такой ситуации в правоприменительной практике некоторые банки-кредиторы и заемщики добровольно соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, однако в этом случае следует констатировать, что между сторонами имеет место отступное, предусмотренное статьей 409 ГК РФ, а не реализация прав залогодержателя. Таким образом, в настоящее время мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору-залогодержателю, не состоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем. Следует помнить, что указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в условиях нынешнего правового режима могут оказать негативные последствия для залогодержателя, поскольку в этом случае у недобросовестного залогодателя имеется реальная возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право воспользоваться положениями об отступном, а не положениями о залоге. В завершение вносится предложение о законодательном закреплении альтернативной формы реализации заложенного имущества, что означало бы реализацию не только с торгов, но и иным способом.
В законодательстве содержатся робкие попытки воспрепятствовать закреплению указанной позиции. Так, в одном пункте ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются по решению суда. Здесь же, во втором абзаце, допускается: «Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога».
Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК).
Механизм реализации предмета залога в случае неисполнения обеспечительного обязательства несовершенен из-за длительности, высокой стоимости и других проблем. Например, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
Анализ действующего законодательства
по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом
регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на
заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При
неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья
выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры
создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. При
этом нельзя забывать о коррумпированности судебной системы и жестких законах,
направленных против должников. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей
по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в
частности жилища, статья 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны
содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать
только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования
государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на
свободную продажу жилища. Совершенствование правового регулирования ипотеки
жилища возможно после проведения мониторинга всего законодательства в этой
области отношений для придания ему конституционной направленности.
В случае
обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям,
предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды
и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим
лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке,
прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении
взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без
обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между
залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии со
статьей 55 настоящего Федерального закона. Крайне необходимо создание безопасных
и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении
кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой
недвижимости. Под понятием «надежность сбережений» имеются в виду
минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и
недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть
государство. Недопустимо, когда после стольких затрат (30% стоимости нового
жилья первоначальный взнос, непомерные выплаты по кредиту, с таким же удорожанием
из-за других расходов страховщикам, риелторам и др.) залогодатели оказываются
без всего, будучи выселенными с семьей из жилища. Устранению перечисленного, в
частности, может способствовать создание государственного фонда
перераспределения жилья, чтобы залогодатели, не выходя самостоятельно на рынок
жилья, имели возможность обменять жилище большей площади на другое исходя из
фактических накоплений. Натуральная компенсация в виде жилого помещения
наиболее предпочтительна для большинства бывших залогодателей. Для нормального
функционирования ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования необходимы
совершенствование и координация всего комплекса отношений, регулируемого
нормами конституционного, социального обеспечения, гражданского, жилищного,
финансового, бюджетного, административного и других отраслей права. Не обойтись
без упорядочения системы материальных, процессуальных норм для установления
реальных гарантий соблюдения договорных условий, для политической и
экономической стабилизации в обществе. Целесообразно не ужесточение требований
к нуждающимся гражданам в жилище, а усиление публично-правового регулирования
ипотеки жилья. Важно найти разумное соотношение между противоречивыми
интересами сторон ипотечных отношений.
[1] Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Экономико-правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. Деп. рук. ВНТИЦ, 2007. С. 55
